尊重房地产运行规律

2018年12月01日 来源:

尊重房地产运行规律

近两年,笔者投资房地产取得了较好的投资回报,不少朋友希望我能够公开投资房产获利的“秘诀”。其实成功投资房地产与成功投资股票、艺术品等都有相通之处,“秘诀”是没有的,体会则是比较深的。  顺势而为力避风险  房地产投资具有一次性投入资金大、变现不易(与股票等相比较)、受政策调控因素大等特点。作为普通投资者希望通过投资房产获利,必须注意这样几个方面的问题:首先是控制风险,不要因为别人投资房地产获利而眼红,超过自己的能力去贷款购房;其次是要注意房地产行情的涨跌趋势,因为任何投资市场皆需要顺势而为,如果房地产行情处于熊市阶段,要想轻松获利难度极大;第三是具体投资房产时,一定要有比较充分的购买理由,也就是所投资的具体的房子要具有增值的空间。  2002年投资二手低价房  2002年,房地产市场行情处于牛市阶段,而笔者有10多万现金需要寻找投资方向。当时,我认为我国房地产的牛市行情仍然会延续一段时间,所以经过分析准备将这笔钱投入到二手房上。对具体投资对象的要求是:15万元以内的一室户,在名牌大学旁边,社区环境成熟,交通便利。通过房地产中介,后来我以12万元的价格购买了邻近三所着名大学的一间二手房,建筑面积40平方米不到。这间房买下后出租了一年时间便被我以18万元的价格卖出,一年时间赚取利润为50%,投资回报非常可观,自己也觉得比较满意。  2003年投资复式房2003年初,当时的社会舆论基本上认为经过这几年的大幅上涨,房地产投资的风险已经初步显现,投资房地产能够预见的利润已经有限了,投资房地产到底还能够不能够赚钱呢?舆论的力量是很强大的,很多时候可以改变一个人的投资方向和投资决策。对于当时舆论提出的谨慎投资房地产的结论,我是这样认为的:经过前几年的大幅上涨,投资房地产的利润风险比的确发生了很大的变化,但是投资市场看重的是市场行情趋势,房地产市场牛市性质没有根本性的改变,市场趋势还是向上,所以尽管市场风险比前几年大大增加,但是只要操作得当,照样可以赚钱。话虽如此说,但真要具体投资时,我还是不敢大意,毕竟房地产投资出手就是几十万元的事,要投资获利还要将可能的风险控制到程度,我认为只有寻找那些目前价值还被低估的房产。2003年初,郊区有些地方的房价已经上扬到每平方米4000元左右,而在市中心,有些房子因为总价高达百万元而平均每平方米的售价仅为五、六千元,我觉得市中心的土地价格将来会越来越贵,目前市中心的部分房子的价格与市郊结合部的房子价格差不多,实在是价值投资的大好机会。我没有任何犹豫,花了近百万元购买了一套带花园的复式房。经过计算,每平方米的价格为5600元。巧合的是,2003年3月买的这套复式房,到2004年3月已经上涨到150万元,一年时间增值也是50%,所不同的是2002年买的是低价的二手房,并且当时社会舆论并不认为投资房地产有什么风险。投资者可能会问:你买二手低价房想得很周到,小房子又在大学旁边,容易出租也容易卖掉,现在你买了百万元的大房子,又上升到150万元,如果你要出租或者卖出,难度不是会很大吗?的确如此,但是我也考虑过这个问题,一方面,现在市中心带花园的复式房百万元以上是比较贵,但是随着市中心房地产价格的普遍合理回归,今后大家不会感觉很贵。另一方面,我之所以选择一、二楼的复式房,就是考虑了未来出租或者卖出的对象,主要是有十几个人办公的小公司。  房地产价格该涨还会涨  近期政府加大了对房地产行业的调控力度,以防止房地产价格短时间里上涨幅度过大。政府的调控当然会增加投资房地产的风险,但是问题应该辨证看。我认为政府虽然不希望房地产价格因为炒作而上涨过快,但是也不希望房地产价格下跌甚至是重新步入熊市。判断后市房地产价格是涨还是跌,我个人认为减去政策干预和热钱操作两大因素,房地产价格该涨还是会涨。因为房地产行情运行是有自身规律的,政策调控也好,热钱炒作也好,只是一段时间改变价格趋势。从长远分析,这两者都难从根本上改变房地产价格,房地产自身的运行规律才是真正值得我们重视和尊重的。

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